Cette information, communiquée à l’ensemble des collaborateurs du groupe, par Benoît Lheureux, le Président de cette filiale spécialisée dans l’immobilier, a permis à ce dernier de préciser que l’objectif de son enseigne était désormais d’apporter sa contribution « à travers la conception, la commercialisation et l’exploitation, sans pour autant être propriétaire des murs », la marque souhaitant tout de même continuer d’assurer l’exploitation des locaux qui seront ainsi cédés.

Souhaitant conserver cette fibre commerçante et sa capacité d’intégration au niveau local, Immochan entend ainsi se développer pour continuer à améliorer encore les efforts produits dans ses six principaux domaines d’intervention, représentés par les espaces verts, la gestion de l’énergie, les émissions lumineuses, l’approvisionnement en eau, la maîtrise des déchets d’activité et le chantier vert, tous ces projets qui lui tiennent particulièrement à cœur et qui mèneront également à l’ouverture d’une réflexion sur les besoins en énergie et l’utilisation des matières renouvelables pour pouvoir y répondre, dans le plus grand respect de la Nature, afin de protéger au mieux l’environnement.

C’est donc dans ce cadre-là que cette association a publié, le 26 janvier 2011, son rapport sur la production de surfaces commerciales pour l’année 2010, laissant apparaître une progression record de quelques 4,1 million de mètres carrés, permettant ainsi d’améliorer le résultat de l’année 2009, qui avait lui-même atteint un chiffre exceptionnel avec l’apparition de pas moins de 4 millions de mètres carrés. Cette enquête vient aussi confirmer les bonnes perspectives d’évolution pour les années futures, puisque les promoteurs auraient déjà prévu la réalisation de quelques 7,5 millions de mètres carrés supplémentaires pour les cinq années à venir, 42 % de celles-ci ayant même d’ores et déjà obtenu les autorisations nécessaires à leur réalisation, venant ainsi concrétiser les 582 projets recensés par l’Observatoire des Projets d’Ensembles Commerciaux.

Une étude plus approfondie de l’ensemble de ces chiffres révèle aussi que la principale zone d’extension reste la périphérie des villes, puisque plus de 87 % des projets, représentant environ 5,9 millions de mètres carrés, concernent actuellement des emplacements situés aux abords des agglomérations. Celle-ci montre également un certain recul des centres commerciaux, dont les projets ne représentent que 29 % des futures surfaces à mettre en place, les parcs d’activités commerciales représentant aujourd’hui la majorité des projets, avec plus de 3,8 millions de mètres carrés, soit 51 % de la superficie totale des plans, les projets de centres commerciaux situés au cœur des agglomérations ne représentant qu’un peu plus que 11 % des futures réalisations.

Si de tels résultats peuvent sembler particulièrement encourageants, il convient de souligner que cette progression se produit alors que l’économie traverse une période de crise, marquée notamment par la forte diminution du pouvoir d’achat des Français, faisant ainsi apparaître un risque de rentabilité moindre pour les commerces déjà existants, du fait de la baisse de fréquentation et de la perte de valeur pour l’ensemble des réalisations, augmentant ainsi le danger de voir croître le nombre de zones commerciales délaissées.

Accompagné par la forte montée des loyers commerciaux, généralement fixés sur l’indice du coût de la construction, ce mouvement pourrait ainsi entraîner l’apparition de nombreuses friches commerciales sur le territoire des communes, causant alors un certain nombre de nouveaux problèmes pour celles-ci. C’est donc la raison pour laquelle, l’ensemble des collectivités locales doivent porter une attention toute particulière à la mise en place de nouveaux projets sur leur territoire, ceux-ci pouvant se révéler être inadaptés aux conditions économiques actuelles et créer des difficultés pour un certain nombre d’acteurs du secteur économique déjà en place.

La recrudescence de l’investissement dans l’immobilier commercial est essentiellement tirée par l’immobilier de bureaux qui totalise 60 % des placements investis sur les neufs premiers mois de 2010. « Parmi les transactions les plus importantes, figure l’acquisition par Hardstone de la tour CB 16 à La Défense pour un montant de près de 200 millions d’euros ». L’Île-de-France centralise à elle-seule 4 milliards d’euros d’investissement de janvier à septembre 2010, dont rien moins que 2 milliards pour le 3^ème trimestre.

Parmi les transactions d’importance, l’étude relève celles de « l’immeuble Berges de Seine à Issy-les-Moulineaux et l’immeuble A2 situé dans le 19ème arrondissement de Paris (ZAC Claude Bernard) pour un montant global de 190 millions d’euros. Par ailleurs, AEW a acquis dans le Quartier Central des Affaires de Paris l’immeuble Richelieu Vivienne pour un montant de 122 millions d’euros »

L’attraction des locaux commerciaux, mais le désintérêt sur les entrepôts et locaux d’activité délaissés

Dans un contexte d’incertitude, les commerces représentent toujours une « classe d’actifs résistante et peu soumise aux aléas de la conjoncture économique ». Ils se sont ainsi attirés 23 % des investissements sur cette période des neufs premiers mois 2010. Comparativement, les montants investis dans les locaux commerciaux entre 2000 et 2009 ne totalisaient que 11 %.

Cet élan de l’investissement dans l’immobilier commercial ne profite pas aux entrepôts et locaux d’activité, plutôt délaissés, laissant libre un grand nombre de bâtiments.

En définitive, l’étude conclut sur une année 2010 « globalement positive » sachant qu’elle « reste fragile et ciblée aux actifs sécurisés ».

Le projet de construction attribué à la société Pacfa consiste à édifier un supermarché de plus de 5 000 m² assorti d’une galerie marchande de 23 boutiques et de deux retail park pouvant respectivement accueillir 10 et 3 enseignes. En dehors de la Haute-Garonne, c’est le premier projet de ce genre que réalise la société fondée et dirigée par Patrick Lafforgue. Il estime que l’extension de son champ d’activité est commandée par l’adaptation nécessaire aux fluctuations du marché :

« Notre cœur de métier, c’est les bureaux, comme ceux construits pour Motorola à Basso-Cambo, rappelle-t-il. Ayant vu arriver la crise sous-jacente dans ce secteur, j’ai pris la décision d’engager un processus de diversification dans quelques produits parallèles comme les lotissements, l’habitat et l’immobilier commercial. »

Parce que les commandes dans l’immobilier d’entreprise et le logement accusaient un ralenti, Pacfa est devenu maître d’ouvrage d’un immense chantier de 30.000 m2 pour la réalisation d’un Décathlon, Conforama et Truffaut dans la zone du Perget à Colomiers.

Ce « repositionnement » dans les constructions de bâtiments commerciaux lui a ouvert non seulement le marché de Castelnaudary, mais également d’autres chantiers de Midi-Pyrénées, en particulier près de Cahors, et dans le Grand Sud, du Languedoc-Roussillon à l’Aquitaine, avec un chantier à Mimizan.

Si la diversification de Pacfa, est une stratégie de développement couronnée de succès, le président fondateur ne délaisse pas son métier initial : « Viscéralement, mon cœur de métier, c’est l’immobilier d’entreprise. Si j’ai freiné la mise en chantier, ce n’est que temporaire. Il faut savoir s’adapter et être un peu visionnaire. On relancera des opérations de bureaux quand le marché repartira. J’ai conservé une foncière qui me permet de garder du bâtiment en patrimoine, confie-t-il. Elle représente, du reste, 1,2 à 1,3 millions d’euros de loyer par an. »

Grâce à ses réserves foncières Patrick Lafforgue ne craint pas l’avenir et pronostique à 2 ans le renouveau de l’immobilier d’entreprise pour lequel il se tient prêt.

Pour le moment, le chantier de Castelnaudary élèvera le chiffre d’affaires 2011 à 30 millions d’euros, ce qui marquera une nette progression comparativement à l’exercice 2010 grevé par l’attente d’opérations de bureaux. Tandis que les chiffres d’affaire du groupe sont en moyenne de 20 millions par an, 2010 ne devrait pas dépasser 12 millions.

Pour un investissement de 19 millions d’euros, ce marché permettra au groupe de tripler son chiffre d’affaire. Au final, le centre commercial de Castelnaudary sera livré dans l’été 2011 et ouvrira ses portes en septembre.

Tendance générale de tassement des rendements

D’après l’étude de Bfinance, il faut revoir à la baisse les prévisions de rendement locatif de l’immobilier d’entreprise, commercial et industriel données sur trois ans. Le cabinet a rencontré dix gestionnaires de fonds immobiliers réunissant un patrimoine de 1,7 milliards d’euros. L’étude attribue le recul des attentes des gestionnaires « aux incertitudes relatives à la reprise économique, à l’accès restreint aux financements bancaires, ainsi qu’à la perspective de nouvelles surfaces prochainement disponibles sur le marché » lesquelles se traduisent par une baisse du taux d’occupation. Quant à la hausse du prix des biens immobiliers, elle justifie d’autant de corriger à la baisse les anticipations de rendement.

L’affaissement des perspectives de rendement en Asie et en Angleterre

La dégradation des prévisions est bien constatée pour tous les pays mais ils ont été touchés de façon inégale.

En Angleterre, c’est un recul de 30 % avec un rendement moyen de l’immobilier d’entreprise estimé à 5,8 % en 2010, alors qu’il affichait 8,6 % en 2009.

De même, en Asie continentale (Inde, Corée du sud, Chine, Taïwan et Malaisie) la baisse des perspectives de rendement s’annonce sévère.

Des rendements supérieurs à l’an passé en Russie

Pour les investisseurs résolus à trouver un rendement plus dynamique, les gestionnaires interrogés conseillent l’immobilier russe, la Russie étant le seul pays à afficher des rendements en hausse et à préserver son parc immobilier des circonstances économiques mondiales.

Le retour de la qualité dans la sélection de biens et d’emplacements

Dans un contexte d’incertitudes économiques, les placements des investisseurs portent de préférence sur des biens indépendants du niveau de l’activité et de meilleure qualité. Dans l’enquête de Bfinance il apparaît que « Les participants au sondage attachent plus de poids à la qualité des emplacements et des locataires et s’orientent davantage vers les marchés moins risqués, comme Londres, Paris et les capitales nordiques ».

Un rendement toujours intéressant

Le dernier mot revient au senior associates de Bfinance, Vikram Aggarwal qui pondère cette tendance à la baisse en expliquant que « Les prévisions de rendement [locatif de l'immobilier professionnel] ressortent d’une manière générale encore très élevées et après un certain redressement du marché en 2009, il fallait s’attendre à une révision à la baisse des prévisions.»

Les valeurs locatives ciblées

Après quelques mois de discutions, une réforme sur les valeurs locatives pourraient bien voir le jour prochainement. Mais avant de l’appliquer à l’ensemble des sociétés françaises, l’Etat veut tester ce nouveau projet. Trois millions logements commerciaux privés vont donc goûter à cette réforme, avant que cela concerne les 45 millions de locaux en France. Les bases cadastrales, soi l’état de la propriété foncière d’un territoire, vont connaître une réévaluation. Aucun gouvernement n’y avait touché depuis 1970. « L’impôt sera allégé pour les entreprises ayant investi dans des locaux datant des années 1970 et augmenté pour celles ayant réhabilité des locaux anciens », précise t-on dans Les Echos. La taxe d’urbanisme va elle aussi connaître quelques changements. Elle va dans un premier temps être simplifiée : les 8 taxes actuellement en vigueur seront remplacées par une seule, dite d’aménagement. Ensuite, le gouvernement à pour but de promouvoir l’habitat. Ainsi « si les propriétaires disposent de terrains peu construits, ils devront payer plus d’impôts », souligne Les Echos.

Globalement, la valeur locative du secteur commerciale se maintient bien. L’étude pointe tout de même « la dichotomie entre emplacements prime et secondaires s’est toutefois accentuée en 2010 ». Cela signifie que les gérants des sociétés ont privilégié des emplacements de qualité, les « axes primes ». Dépendamment de cela, l’axe secondaire a perdu de sa valeur locative. En ce qui concerne les centres commerciaux, il n’y a pas de soucis à se faire, les chiffres restent stables. « Les grands centres commerciaux français affichent en effet des taux de vacance très faibles malgré la crise économique et la qualité des artères commerçantes « prime » des grandes villes en font des placements défensifs par excellence », analyse DTZ dans l’étude. Autant dans à Paris que des les grandes villes de province, l’immobilier commercial n’a pas perdu de terrain.

Un secteur important mais sans rendement

« Face à la pénurie actuelle d’actifs à acquérir, de nombreux investisseurs s’intéressent aujourd’hui aux produits de commerces dans leur stratégie de diversification. Ainsi, avec près d’1,7 milliard d’euros d’engagements, les actifs commerciaux ont recueilli plus de 25 % des investissements en immobilier d’entreprise banalisé en France depuis le début de l’année 2010, une proportion jamais atteinte »,, souligne DTZ. Pour ce qui est des taux de rendements, les résultats sont un peu plus décevants. Néanmoins, les chiffres français sont parfaitement dans la tendance européenne. Depuis l’année dernière, les taux sont à la baisse, et les capitales anglaises et françaises détiennent les records les plus bas pour les emplacements des centres villes (5% en moyenne).

L’amiante

Avant de vendre ou de louer, il est demandé de faire un repérage d’amiante dans votre bien. Cela est obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1^er juillet 1997. Pourquoi ? Car si la présence d’amiante est révélée dans votre local, et que vous n’avez pas informé le locataire ou le nouveau propriétaire, vous pouvez être poursuivis pour vice caché. Dans les cas où il s’agit d’un Dossier Technique Amiante, et non d’un simple constat, il ne suffit que de porter à la connaissance de l’acquéreur la fiche récapitulative.
Voici un conseil qui sera bon pour tous les diagnostics : vérifier bien les certifications des professionnels. Les organismes, par exemple, chargés de dépister des traces d’amiante doivent être approuvé par un certificateur de qualification. Pas de panique, il suffit de se renseigner auprès du Comité Français d’Accréditation (www.cofrac.com), de l’Afaq-Ascert International (www.afaq.org), ou encore Qualibat (www.qualibat.com). Tous ces organismes sont autorisés à distribuer des accréditations. Ils sont aussi de très bons annuaires. Autre chose, dans un souci d’impartialité, les sociétés ne doivent avoir aucun lien avec le propriétaire ou le mandataire. De plus, elles doivent être assurée.

Les risques naturels et technologiques

Quelque soit l’endroit où se trouve votre local commercial, on peut vous demander de fournir un état des risques naturels (inondation, feu…).  Ce n’est pas tout, il faut également faire la même chose en ce qui concerne les risques technologiques (industrie, nucléaire…). Il y a certaines zones où cela devient même obligatoire. Ce diagnostic, vous l’aurez deviné, concerne les zones à risque. Le site www.prim.net vous permet de savoir si votre bien est situé dans un endroit sous le coup d’un plan de prévention de risques naturels et/ou technologiques. Autre obligation, en plus de fournir cet état des risques, vous devez décrire sur papier libre les sinistres subis par votre bien (surtout s’ils ont donné cours à des indemnisations). Pour les bailleurs, il faut faire cet état des risques selon le modèle Cerfa. De plus, il n’est valable que six mois.

Les termites

L’état qui concerne la présence de termites n’est obligatoire que lors d’une vente. Il doit avoir été fait six mois avant le contrat ou la promesse de vente. Pour les locations, si l’existence de termites est établie, le bailleur doit alors prendre en charge l’extermination des insectes. Il est tout de même possible d’ajouter dans le bail une clause de prise en charge du coût des travaux à la charge du locataire. Il arrive aussi que ce soit la mairie qui demande aux propriétaires de faire une recherche de termites. Dans ces cas là, il faut fournir un état des lieux, fait par un société certifiée.

Le DPE

Le Diagnostic des Performance Énergétique (DPE) est obligatoire dans les cas de vente. Cependant, il n’a qu’une fonction informative puisque l’acquéreur ne peut pas poursuivre le vendeur. Cela concerne davantage les immeubles commerciaux. Le DPE estime la partie d’énergie effectivement consommée pour la standardiser à tout le bâtiment. Les acheteurs peuvent ainsi calculer sa valeur énergétique. Ce document comprend : les caractéristiques de l’immeuble, un descriptif de ses structures de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation et de refroidissement; l’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre en lien avec la quantité annuelle d’énergie consommée; mais aussi l’indication de la quantité d’énergie consommée par an, ainsi qu’une estimation des dépenses annuelles ; enfin le DPE comprend le recensement de la quantité d’énergie d’origine renouvelable produite par les équipements.
Attention, le DPE doit être fait au minimum 10 avant la promesse de vente.
Enfin, dernière indication, tous ces diagnostics coûte en général entre 100 et 200 euros. N’hésitez pas à faire plusieurs devis et de comparer les prix pour avoir l’offre la plus intéressante.

Dans un communiqué rendu à la presse lundi dernier, Mercialys annonce être en négociations exclusives pour céder 100 millions d’euros d’actifs commerciaux, avant le 31 décembre de cette année. Cela représente environ 4% du capital de la société. Ces biens regroupent essentiellement des surfaces alimentaires, mais aussi plusieurs lots de copropriété, des portefeuilles de galeries de services et des murs de restaurants isolés.
Pour le moment, les négociations atteignent un taux de capitalisation général de 6,5%. Ce chiffre provient de la valeur total en ligne et de la valeurs d’expertises de ces actifs commerciaux au 30 juin de cette année. La plus-value de cette vente est estimée à environ 30 millions d’euros, comme le précise le communiqué de presse de Mercialys.